REITs: O que são e como investir nelas

Real Estate Investiment Trust, da sigla REITs, são, numa tradução literal, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e representam uma forma de você investir em propriedades imobiliárias, comerciais e residências, sem realmente comprar e gerir fisicamente essas propriedades por conta própria.

Os Fundos de Investimento Imobiliário têm se tornado bastante populares e notáveis para investidores que buscam expandir seu portfólio além de ações de empresas de capital aberto, fundos mútuos ou ETFs (falaremos de ETFs num outro artigo).

REITs são empresas que possuem (e geralmente operam) bens imóveis geradores de renda, como apartamentos, armazéns, instalações de autoarmazenamento, shoppings e hotéis.

As REITS mais confiáveis ​​têm um histórico de pagamentos de grandes e crescentes dividendos, ainda assim, esse potencial de crescimento acarreta riscos que variam dependendo do tipo de REIT.

Qualquer pessoa pode comprar “ações” de uma REIT, que geralmente são listadas nas principais bolsas de valores , assim como qualquer outra ação pública.

Os investidores também podem comprar ações num fundo mútuo de REIT ou ainda comprar índices de fundo negociados em bolsa (ETF).

Tal como todas as empresas cujas ações são negociadas publicamente, as ações de REIT são precificadas pelo mercado ao longo do dia de negociação. Para avaliar o valor do investimento das ações de REIT, os analistas normalmente consideram:

• Crescimento antecipado do lucro por ação;
• Retorno total antecipado das ações, estimado a partir da variação de preço esperada e do rendimento de dividendos vigente;
• Rendimentos de dividendos atuais relativos a outros investimentos orientados para rendimento (por exemplo, títulos, ações de serviços públicos e outros investimentos de alta renda);
• Qualidade da gestão e estrutura corporativa;

• Valores de ativos subjacentes do imóvel e / ou hipotecas e outros ativos.

Como funcionam os REITs?

O Congresso norte americano criou as REITs em meados de 1960, como uma forma de investidores individuais possuírem participações em empresas imobiliárias de grande escala, da mesma forma que poderiam possuir participações em outros negócios.

Essa mudança tornou mais fácil para os investidores comprar e negociar um portfólio imobiliário diversificado.

Entretanto, as REITs são obrigadas a atender a certos padrões estabelecidos pelo IRS (Internal Revenue Service, um serviço de receita do Governo Federal dos Estados Unidos), que são:

• Retornar um mínimo de 90% do lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano, ou seja, os REITs são obrigados a distribuir aos sócios no mínimo 90% do lucro obtido, e não seria estranho dizer que isto é um grande atrativo para os investidores interessados em obter grandes retornos;
• REITs são obrigadas a investir pelo menos 75% dos ativos totais em imóveis;
• As REITs devem ainda receber pelo menos 75% da receita bruta de imóveis, como aluguel de imóveis, juros sobre hipotecas que financiam o imóvel ou da venda de imóveis;
• Devem ter no mínimo 100 acionistas após o primeiro ano de existência;
• Não ter mais de 50% das ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas no último semestre do exercício fiscal.

Seguindo essas regras, as REITs não precisam pagar impostos no nível corporativo, o que lhes permite financiar imóveis de forma mais barata do que as empresas que não são REITs, isso significa que, com o tempo, as REITs podem crescer e pagar dividendos ainda maiores.

Tipos de REITs

As REITs se enquadram em três categorias amplas, divididas por seus investimentos, que podem ser: ações, hipotecas e REITs híbridos. Cada categoria pode ser dividida em três tipos que falam sobre como o investimento pode ser adquirido: REITs de capital aberto, REITs públicas não negociadas e REITs privadas.

Cada tipo de REIT tem características e riscos diferentes, por isso é importante saber o conceito de cada uma delas antes de comprar.

Tipos de REIT por participações de investimento

REITs de ações

REITs de   ações operam como um proprietário. Elas possuem os bens imóveis subjacentes, fornecem manutenção (todas as tarefas de gerenciamento que você associa com a posse de uma propriedade), reinvestem na propriedade e cobram aluguel.

REITs hipotecárias

Ao contrário das REITs de ações, as REITs hipotecárias (também conhecidos como mREITs) não possuem a propriedade subjacente. Em vez disso, elas possuem títulos de dívida garantidos pela propriedade. Por exemplo, quando uma família tira a hipoteca de uma casa, esse tipo de REIT pode comprar essa hipoteca do credor original e receber os pagamentos mensais ao longo do tempo. Enquanto isso, outra pessoa – a família, neste caso – possui e opera a propriedade.

As REITs hipotecárias são geralmente significativamente mais arriscadas do que seus primos REIT de ações e tendem a pagar dividendos mais altos.

REITs híbridos

REITs híbridas são uma combinação de REITs de ações e hipotecas. Essas empresas possuem e operam propriedades imobiliárias, bem como hipotecas de propriedades comerciais em seu portfólio.

Tipos REIT por status de negociação

REITs negociadas publicamente

Como o nome sugere, REITs negociadas publicamente, são negociadas numa bolsa de valores tal como ações e ETFs e estão disponíveis para compra usando uma conta de corretora comum.

Existem mais de 200 REITs negociadas publicamente no mercado, de acordo com a National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit).

REITs de capital aberto tendem a ter melhores padrões de gestão e ser mais transparentes.

Elas também oferecem as ações mais líquidas, o que significa que os investidores podem comprar e vender ações do REIT prontamente – muito mais rápido, por exemplo, do que investir e vender você mesmo um imóvel de varejo. Por essas razões, muitos investidores compram e vendem apenas REITs negociadas publicamente.

REITs públicas não negociados

Esse tipo de REITs são registradas na SEC (Securities and Exchange Commission, Comissão de Valores Mobiliários dos Estados Unidos), mas não estão disponíveis em bolsa.

Em vez disso, elas podem ser compradas de uma corretora que participa de ofertas públicas não negociadas.

Como não são negociadas publicamente, tais REITs são altamente ilíquidas, geralmente por períodos de vários anos ou mais, de acordo com a Autoridade Reguladora do Setor Financeiro norte americano.

REITs não negociadas também podem ser difíceis de avaliar.

Na verdade, a SEC alerta que esse tipo de REITs geralmente não estimam seu valor para os investidores até 18 meses após o fechamento da oferta, o que pode ocorrer anos depois de você ter investido.

REITs privados

Esse tipo de REITs, para além de não serem listadas em bolsa, tornando-as difíceis de avaliar e negociar, também, na sua generalidade, estão isentas de registro na SEC: como tal, as REITs privadas têm menos requisitos de divulgação, tornando o seu desempenho potencialmente mais difícil de avaliar.

Essas limitações tornam esse tipo de REITs menos atraentes para muitos investidores e acarretam riscos adicionais.

Outro grande factor limitante de REITs públicas não negociadas em bolsa e REITs privadas, é o facto de também poderem ter mínimos para abertura acima da média, com valores que podem rondar os $ 25.000 ou mais, para começar a negociar, e taxas mais altas do que REITs negociadas publicamente. Por esse motivo, REITs privadas e muitas REITs não negociadas, estão abertas apenas a investidores credenciados com um património líquido (excluindo o valor da residência principal) avaliado em $ 1 milhão ou mais, ou renda anual dos últimos dois anos de pelo menos $ 200.000 sendo solteiro ou $ 300.000 sendo casado.

REITs: prós e contras

Prós

Existem vantagens em investir em REITs, especialmente aquelas que são negociadas publicamente:

• Dividendos constantes: Sendo as REITs obrigadas a pagar 90% de sua receita anual como dividendos aos acionistas, elas oferecem consistentemente alguns dos maiores rendimentos de dividendos no mercado de ações, Isso os torna os favoritos entre os investidores que buscam um fluxo constante de receita. Os REITs mais confiáveis ​​têm um histórico de pagamento de grandes e crescentes dividendos por décadas.
• Retornos elevados: conforme observado acima, os retornos das REITs podem superar os índices de ações, que é outra razão pela qual elas são uma opção atraente para diversificação de portfólio.
• Liquidez: REITs negociadas publicamente são muito mais fáceis de comprar e vender do que o complicado processo de compra, gestão e venda de propriedades comerciais.
• Baixa volatilidade: as REITs tendem a ser menos voláteis do que as ações tradicionais, em parte por causa de seus dividendos maiores. As REITs podem atuar como uma proteção contra os altos e baixos de outras classes de ativos, mas nenhum investimento está imune à volatilidade.

Contras

• Ilíquidos (especialmente REITs privadas e não negociadas em bolsa): REITs negociadas publicamente são mais fáceis de comprar e vender do que propriedades reais, mas como observado acima, REITs não negociadas e REITs privadas podem ser uma história diferente.
• Dívidas pesadas: outra consequência de seu status legal é que as REITs têm muitas dívidas, geralmente estão entre as empresas mais endividadas do mercado. No entanto, os investidores ficaram confortáveis ​​com esta situação porque as REITs normalmente têm contratos de longo prazo que geram fluxo de caixa regular – como arrendamentos, que garantem que o dinheiro esteja entrando – para apoiar confortavelmente o pagamento das dívidas e garantir que os dividendos continuem a ser pago.
• Baixo crescimento e valorização do capital: como as REITs pagam tanto dos seus lucros como dividendos, para crescer, elas precisam levantar caixa emitindo novas ações e títulos. Mas os investidores nem sempre estão dispostos a comprá-los, como durante uma crise financeira ou recessão. Portanto, as REITs podem não ser capazes de comprar imóveis exatamente quando desejam – mas quando os investidores estão novamente dispostos a comprar ações e títulos de REIT, a REIT pode crescer novamente.
• REITs não negociadas podem ser caras:  o custo do investimento inicial numa REIT não negociada pode ser de $ 25.000 ou mais e pode ser limitada a investidores credenciados . REITs não negociadas também podem ter taxas mais altas do que REITs negociadas publicamente.

Investir em REITs: como começar?

Começar é tão simples quanto abrir uma conta numa corretora , o que geralmente leva apenas alguns minutos. Assim, você poderá comprar e vender REITs da mesma forma que faria com qualquer outra ação. Como as REITs pagam dividendos tão grandes, pode ser inteligente mantê-las numa conta com vantagens fiscais.

Se você não quiser negociar ações de REITs individuais, pode fazer muito sentido para si simplesmente comprar um ETF ou fundo mútuo que analise e invista numa variedade de REITs .

Você obtém diversificação imediata com baixo risco. Muitas corretoras oferecem esses fundos, e investir neles requer menos trabalho braçal e mental do que pesquisar REITs individuais para investimento.

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Sandro Jorge

Empreendedor entusiasta. Curioso em Investimentos e Finanças Pessoais.